IMU come funziona? Soggetti calcolo e pagamento

Imu come funziona? Quali soggetti pagano, per quali immobili, come calcolare e pagare

Indice

Imu cos’è e cosa significa

L’Imu ( che significa imposta municipale propria) è un’imposta locale, il cui obbligo di pagamento è previsto per determinati soggetti e tipologie di immobili, fissati dalla legge. Il legislatore individua allo stesso tempo dei soggetti esclusi dal pagamento Imu ed immobili esenti. I parametri di riferimento dell’imposta sono in particolare il possesso, il tipo di immobile ed il suo valore catastale. Continuando a leggere capirai e avrai chiaro come funziona l’Imu, chi deve e non deve pagare, come si calcola, quando e dove si paga. Solo così sarai sicuro di non pagare un’imposta non dovuta o più del dovuto, fermo restando la possibilità di poter chiedere il rimborso tutte le volte che non si era obbligati al versamento.

Soltanto una corretta applicazione della normativa, può quindi assicurarti un risparmio fiscale, senza incorrere al pagamento di sanzioni e interessi per calcoli errati o pagamenti fuori tempo.

Vediamo quindi come funziona l’Imu.

Imu prima casa e abitazione principale

L’Imu deve essere pagata da chi possiede immobili, quali fabbricati di tipo urbano e rurale,terreni agricoli, aree fabbricabili e non. Per quanto riguarda i fabbricati, non tutti sono soggetti ad Imu ma soltanto quelli che non possiedono il requisito di abitazione principale.

L’abitazione principale non è quindi soggetta ad Imu. A questo punto ti starai chiedendo ma cosa si intende per casa principale? L’abitazione o casa principale viene definita dalla legge come l’unico immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano, in cui il possessore dell’immobile risiede e dimora abitualmente, con il suo nucleo familiare.

Le condizioni da rispettare affinché si possa parlare di abitazione principale e non pagare l’Imu, sono quindi la residenza e il domicilio (dimora abituale) che devono essere stabiliti nello stesso fabbricato.

Chi possiede solo una prima casa ma in questa non è stabilita la residenza e non vi abiti l’intero nucleo familiare dovrà dunque pagare l’Imu, lo stesso accade se si è residenti ma non dimoranti, o se dimorante è un solo componente della famiglia.[1]

Abitazione principale e pertinenze

Nel concetto di abitazione principale, il legislatore fa rientrare anche le pertinenze della stessa, quali magazzini e locali di deposito (C/2), stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro) (C/6), tettoie chiuse o aperte (C/7). Non tutte le pertinenze possono, però, includersi nell’abitazione principale ma soltanto una per ciascuna categoria (C/2, C/6 e C/7). Ne consegue che quelle eccedenti saranno soggette ad Imu poiché fabbricati diversi (dall’abitazione principale).

Anziani e disabili con residenza in istituti di ricovero

E’ considerata abitazione principale anche l’unica abitazione posseduta (in qualità di proprietari o usufruttuari), da soggetti anziani e disabili con residenza, permanente, presso istituti di ricovero o sanitari. Ma solo se lo prevede il regolamento comunale ed il fabbricato non è locato.

Soggetti residenti all’estero

E’ assimilata all’abitazione principale e quindi esente da Imu anche l’unico immobile posseduto da cittadini italiani che risiedono all’estero ed iscritti all’AIRE (Anagrafe degli italiani residenti all’estero), se pensionati nei Paesi esteri in cui risiedono. Per poter considerare l’immobile abitazione principale è necessario che non sia locato o concesso in comodato d’uso. In tutti gli altri casi l’Imu va pagata tramite bonifico.

Abitazioni di lusso

Sono escluse dall’esenzione Imu per abitazione principale, le abitazioni classificate al catasto di lusso: abitazioni di tipo signorile (A/1), abitazioni in ville (A/8), castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici (A/9). Se l’abitazione principale è quindi di lusso va pagata l’Imu ma in misura ridotta. L’aliquota ridotta è dello 0,4% (con la possibilità del comune di aumentarla o diminuirla dello 0,2 %) a cui si aggiunge un’ulteriore agevolazione ovvero una detrazione dalla base imponibile Imu pari a 200 euro.

Immobili esenti

Per sapere se devi pagare o meno l’Imu è bene conoscere quali sono gli altri immobili esenti dall’Imu ovvero quelli per i quali non bisogna pagare l’imposta. Abbiamo visto fin qui che gli immobili destinati ad abitazione principale non di lusso sono esclusi dall’applicazione dell’imposta, a questi s e ne aggiungono altri:

  • gli immobili posseduti dallo Stato, regioni, provincie, comuni, comunità montane, consorzi tra questi enti, fabbricati rurali ad uso strumentale ubicati nei comuni montani;[2]
  • i fabbricati destinati ad usi culturali, esercizio del culto religioso, quelli classificati o classificabili nelle categorie catastali da E/1 a E/9, di proprietà della Santa sede, stati esteri, organizzazioni internazionali, terreni agricoli ricadenti in aree montane o di collina.[3]
  • i terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli, i terreni agricoli ubicati nei comuni delle isole minori, quelli a destinazione agro-silvo-pastorale immutabile e proprietà indivisibile e inusucapibile;
  • gli immobili appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale dai soci assegnatari. Fabbricati civili destinati ad alloggi sociali.

Personale Forze armate, Polizia e Vigili del fuoco

L’Imu non va pagata dal personale, in servizio permanente, delle Forze armate, di Polizia e dei Vigili del fuoco, in deroga al requisito della residenza anagrafica e dimora abituale, se si possiede un unico immobile, iscrivibile o iscritto al catasto urbano, purché non concesso in locazione.[4]

Casa assegnata al coniuge

E’ esente da Imu la casa assegnata al coniuge a seguito di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio.

Imprese di costruzioni

Gli immobili posseduti da imprese di costruzione, i c.d. immobili merce non sono soggetti ad Imu, fin quando permane la destinazione alla vendita.[5]

Imu chi deve pagare? Chi è esente e non deve pagare

Il legislatore individua i soggetti passivi Imu[6] nel proprietario dell’immobile, sia persona fisica che giuridica, ma anche nei titolari di diritti reali quali usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie; i concessionari di aree demaniali e locatari finanziari.

Di conseguenza sono esclusi l’inquilino, l’affittuario, il nudo proprietario, il comodatario, il soggetto assegnatario di un alloggio di edilizia residenziale pubblica in presenza di un patto di futura vendita.

Come si calcola l’imposta: dalla base imponibile all’importo dovuto

Visura alla mano per calcolare la base imponibile Imu occorre considerare la rendita catastale che va prima rivalutata aggiungendo il 5% e poi moltiplicata per un coefficiente catastale stabilito dalla legge, che differisce per categoria catastale di appartenenza dell’ immobile.

Categoria catastale Coefficiente
A Abitazioni da A/1 a A/9 e A11160
A Uffici e studi privati A/1080
B da B/1 a B/8140
C Negozi e botteghe C/155
C Magazzini, autorimesse, tettoie, C/2, C/6, C/7160
C Laboratori per arti e mestieri, fabbricati sportivi e stabilimenti senza fine di lucro C/3, C/4, C/5
140
D Immobili a destinazione speciale da D/1 a D/4, da D/6 a D/1065
D Istituti di credito ed assicurazioni D/580

La rendita catastale degli immobili a destinazione speciale viene determinata attraverso una stima diretta.

Per i terreni agricoli non esenti la base imponibile va calcolata rivalutando il reddito dominicale, aggiungendo il 25%, e moltiplicando quanto ottenuto per il coefficiente catastale pari a 135.

Agevolazioni Imu

Per gli immobili concessi in comodato a determinate condizioni è prevista una riduzione del 50% della base imponibile.[7]

L’agevolazione riguarda l’immobile:

  1. iscritto al catasto alla categoria A esclusi quelli di lusso di cui si è detto in precedenza;
  2. concesso in comodato a parenti in linea retta e quindi dai genitori ai figli e viceversa ed utilizzato come abitazione principale;
  3. con contratto di comodato registrato all’Agenzia dell’entrate.

Quando il comodante risiede e dimora nello stesso comune in cui si trova l’immobile in comodato. possedendo un unico immobile nello stesso comune o al massimo un altro immobile nello stesso comune purché adibito a sua abitazione principale.

La riduzione è prevista anche per i fabbricati di interesse storico e artistico e per quelli dichiarati inagibili o non abitabili secondo regolamento comunale o presentando una dichiarazione sostitutiva di atto notorio.[8]

Se l’immobile soggetto all’Imu è invece locato ad un canone concordato gode di un’imposta ridotta del 25%, quindi l’imposta è pari al 75%.

Aliquote Imu

L’aliquota ordinaria Imu da applicare alla base imponibile in precedenza calcolata è dello 0,76% che può essere modificata in aumento o riduzione dal comune, entro il limite dello 0,3 %. Per le abitazioni principali di lusso l’aliquota è invece ridotta e pari allo 0.40%, anch’essa aumentabile o riducibile dello 0.02%. Per i fabbricati del gruppo D l’aliquota Imu, di competenza dello Stato, è dello 0,76%, modificabile dal comune in aumento dello 0,2%.

Sul sito del Ministero dell’economia e delle finanze-Dipartimento politiche fiscali è possibile consultare le aliquote deliberate da ciascun comune italiano.

L’importo dell’Imu così determinato deve essere rapportato alla percentuale di possesso dell’immobile (100%, 50%, etc.) e al periodo di possesso dell’anno, espresso in mesi.

Per il calcolo dell’Imu bisogna quindi considerare la quota di possesso dell’immobile e la durata. I periodi di almeno 15 giorni di possesso sono considerati per un intero mese .

Esempio calcolo Imu

Si calcola l’Imu dovuta per un immobile, categoria catastale A/3, che gode dell’agevolazione di riduzione della base imponibile del 50%, per concessione in comodato, posseduto da un unico proprietario per 12 mesi, l’aliquota è dell’1,06%.

Rendita catastale= 200 euro

Rivalutazione = Rendita catastale*coeff.rival. = 200 * 5% = 10 euro

Rendita rivalutata = 200 + 10 = 210 euro

Base imponibile Imu = Rend. riv. *coeff. catastale = 210 * 160 = 33.600 euro

Riduzione per comodato della base imponibile = 33.6000 – 50% = 16.800 euro

Imposta Imu = base imponibile ridotta * aliquota = 16.800 * 1.06% = 178,08 euro

Dove calcolare Imu

Per il calcolo, se non vuoi ricorrere al fai da te o all’ufficio tributi del comune, puoi sempre rivolgerti ad un professionista, come un dottore commercialista, iscritto all’Albo. In questo modo eviti brutte sorprese, dovute ad errori di calcolo o sbagliata interpretazione e applicazione delle norme Imu.

Imu quando, come e dove si paga

L’Imu si paga in un unica rata o in due rate. La prima rata d’acconto scade il 16 giugno, la seconda rata, a saldo, il 16 dicembre. L’acconto è pari al 50% dell’imposta dovuta, lo stesso vale per il saldo. Se si decide di pagare in unica soluzione il pagamento va fatto entro il 16 giugno. Se il giorno 16 del mese cade di sabato o nei festivi il pagamento scade il primo giorno non festivo.

In base all’esempio precedente versando l’importo in due rate del 50%, si ha una prima rata, in acconto, di 89 euro da pagare entro il 16 giugno ed un saldo dello stesso importo, quindi euro 89 da pagare entro il 16 dicembre.

Il pagamento si effettua con modello F24 ordinario o semplificato, o con bollettino postale. I soggetti che risiedono all’estero tramite bonifico.

Come compilare F24 per Imu

Compilare il modello F24 per il pagamento, è molto semplice.

Indica negli appositi spazi della sezione contribuente il tuo codice fiscale, dati anagrafici e domicilio fiscale.

L’imposta calcolata da versare, va indicata nella sezione Imu e altri tributi locali, scrivi quindi il codice catastale del comune in cui si trova l’immobile, barra il campo acconto o saldo, indica il numero d’immobili, il codice tributo, l’anno di riferimento del tributo, l’importo a debito che ti accingi a versare. Se l’importo risulta da ravvedimento barra l’apposita casella, se l’immobile ha subito variazioni rispetto alla dichiarazione precedente barra quest’ulteriore casella.

I codici tributo Imu sono quelli di seguito indicati. Il codice cambia secondo il tipo di immobile e la competenza statale o comunale dell’imposta.

CODICE TRIBUTI IMU secondo il tipo di immobile e della competenza.

Per un esempio di compilazione del modello F24 puoi scaricare il file sottostante.

Ricorda che il pagamento non è dovuto se l’importo non supera i 12 euro. In questo caso è bene consultare il regolamento comunale per verificare l’esistenza di limiti diversi.

Dove presentare il modello

Il modello F24 può essere presentato per il pagamento Imu in banca, alle poste o anche attraverso i servizi on line dell’Agenzia dell’entrate (Ade). In quest’ultimo caso il servizio è rivolto ai soggetti abilitati ai servizi Fisconline o Entratel che hanno un conto corrente con una banca convenzionata o con le Poste italiane. Per i titolari di partita Iva invece, il modello può essere presentato solo telematicamente tramite l’Ade o l’Home banking della propria banca.

Se non hai pagato l’Imu è vuoi sapere entro quando il comune può chiederti di pagare gli arretrati dell’imposta leggi qui .

(C) RIPRODUZIONE RISERVATA Fiscobusiness

NOTE [1] Cass. ord. n. 6634 del 7.03.2019.[2] Art.9 co.8 D.lgs. 23/2011.[3] Art.7 D.lgs. 504/1992.[4] Art.13 c.2 D.L. 201/2011.[5] Art.13 D.L. 201/2011.[6] Art.9 D.lgs. 23/2011.[7] Art.13 D.L. 2010/2011.[8] Art.13 D.L. 2010/2011.

“FreeImages.com/Artist’s Alfonso Lima.”

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