Imu prima casa e immobili esenti: come funziona?

Quando si parla di Imu sulla prima casa regna un pò di confusione. L’Imu sulla prima casa intesa come unica abitazione non dà diritto in modo automatico al non pagamento dell’imposta. La prima casa deve coincidere con l’abitazione principale e non essere di lusso.

Indice

Imu cos’è e cosa significa

L’Imu ( che significa imposta municipale propria) è un’imposta locale, il cui obbligo di pagamento è previsto per determinati soggetti e tipologie di immobili, stabiliti dalla legge. Il legislatore individua anche dei soggetti esclusi dal pagamento Imu ed immobili esenti. Per non pagare l’Imu non basta possedere una prima casa. L’Imu sulla prima casa infatti non và pagata se questa è anche abitazione principale come ti spiegherò nel corso dell’articolo.

Continuando a leggere capirai e avrai chiaro come funziona l’Imu, chi deve e non deve pagare, quando l’Imu sulla prima casa non è dovuta e quali immobili sono esenti da Imu. Solo così sarai sicuro di non pagare un’imposta non dovuta, fermo restando la possibilità di poter chiedere il rimborso tutte le volte che non eri obbligato al versamento.

Se vuoi calcolare in modo semplice l’Imu leggi Come fare il calcolo Imu: imponibile aliquote e pagamento

Ma vediamo quindi come funziona l’Imu.

Imu prima casa e abitazione principale

L’Imu deve essere pagata da chi possiede immobili, quali fabbricati di tipo urbano e rurale, terreni agricoli, aree fabbricabili e non.

Per quanto riguarda i fabbricati, non tutti sono soggetti ad Imu ma soltanto quelli che non possiedono il requisito di abitazione principale.

L’abitazione principale non è quindi soggetta ad Imu. A questo punto ti starai chiedendo ma cosa si intende per casa principale? L’abitazione o casa principale viene definita dalla legge come l’unico immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano, in cui il possessore dell’immobile risiede e dimora abitualmente, con il suo nucleo familiare.

Le condizioni da rispettare affinché si possa parlare di abitazione principale e non pagare l’Imu, sono quindi la residenza e il domicilio (dimora abituale) che devono essere stabiliti nello stesso fabbricato.

Chi possiede solo una prima casa ma in questa non è stabilita la residenza e non vi abiti l’intero nucleo familiare deve quindi pagare l’Imu, lo stesso accade se si è residenti ma non dimoranti, o se dimorante è un solo componente della famiglia.[1]

Quindi l’Imu sulla prima casa non si paga se questa è anche abitazione principale come detto in precedenza.

Abitazione principale e pertinenze

Nel concetto di abitazione principale, il legislatore fa rientrare anche le pertinenze della stessa, quali magazzini e locali di deposito (C/2), stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro) (C/6), tettoie chiuse o aperte (C/7). Non tutte le pertinenze possono, però, includersi nell’abitazione principale ma soltanto una per ciascuna categoria (C/2, C/6 e C/7). Ne consegue che quelle eccedenti saranno soggette ad Imu poiché fabbricati diversi (dall’abitazione principale).

Anziani e disabili con residenza in istituti di ricovero

E’ considerata abitazione principale anche l’unica abitazione posseduta (in qualità di proprietari o usufruttuari), da soggetti anziani e disabili con residenza, permanente, presso istituti di ricovero o sanitari. Ma solo se lo prevede il regolamento comunale ed il fabbricato non è locato.

Soggetti residenti all’estero

E’ assimilata all’abitazione principale e quindi esente da Imu anche l’unico immobile posseduto da cittadini italiani che risiedono all’estero ed iscritti all’AIRE (Anagrafe degli italiani residenti all’estero), se pensionati nei Paesi esteri in cui risiedono. Per poter considerare l’immobile abitazione principale è necessario che non sia locato o concesso in comodato d’uso. In tutti gli altri casi l’Imu va pagata tramite bonifico.

Imu prima casa e abitazioni di lusso

Se la prima casa oltre ad essere l’abitazione principale è un abitazione di lusso l’Imu và pagata ma in misura ridotta. Sono infatti escluse dall’esenzione Imu per abitazione principale, le abitazioni classificate al catasto di lusso: abitazioni di tipo signorile (A/1), abitazioni in ville (A/8), castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici (A/9). L’aliquota ridotta è dello 0,4% (con la possibilità del comune di aumentarla o diminuirla dello 0,2 %) a cui si aggiunge un’ulteriore agevolazione ovvero una detrazione dalla base imponibile Imu pari a 200 euro.

Immobili esenti

Per sapere se devi pagare o meno l’Imu è bene conoscere quali sono gli altri immobili esenti dall’Imu ovvero quelli per i quali non bisogna pagare l’imposta. Abbiamo visto fin qui che l’Imu sulla prima casa non di lusso destinata ad abitazione principale è esclusa dall’applicazione dell’imposta. Altri immobili esenti sono:

  • gli immobili posseduti dallo Stato, regioni, provincie, comuni, comunità montane, consorzi tra questi enti, fabbricati rurali ad uso strumentale ubicati nei comuni montani;[2]
  • i fabbricati destinati ad usi culturali, esercizio del culto religioso, quelli classificati o classificabili nelle categorie catastali da E/1 a E/9, di proprietà della Santa sede, stati esteri, organizzazioni internazionali, terreni agricoli ricadenti in aree montane o di collina.[3]
  • i terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli, i terreni agricoli ubicati nei comuni delle isole minori, quelli a destinazione agro-silvo-pastorale immutabile e proprietà indivisibile e inusucapibile;
  • gli immobili appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale dai soci assegnatari. Fabbricati civili destinati ad alloggi sociali.

Personale Forze armate, Polizia e Vigili del fuoco

L’Imu non va pagata dal personale, in servizio permanente, delle Forze armate, di Polizia e dei Vigili del fuoco, in deroga al requisito della residenza anagrafica e dimora abituale, se si possiede un unico immobile, iscrivibile o iscritto al catasto urbano, purché non concesso in locazione.[4]

Casa assegnata al coniuge

E’ esente da Imu la casa assegnata al coniuge a seguito di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio.

Imprese di costruzioni

Gli immobili posseduti da imprese di costruzione, i c.d. immobili merce non sono soggetti ad Imu, fin quando permane la destinazione alla vendita.[5]

Imu chi deve pagare? Chi è esente e non deve pagare

Il legislatore individua i soggetti passivi Imu[6] nel proprietario dell’immobile, sia persona fisica che giuridica, ma anche nei titolari di diritti reali quali usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie; i concessionari di aree demaniali e locatari finanziari.

Di conseguenza sono esclusi l’inquilino, l’affittuario, il nudo proprietario, il comodatario, il soggetto assegnatario di un alloggio di edilizia residenziale pubblica in presenza di un patto di futura vendita.

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NOTE [1] Cass. ord. n. 6634 del 7.03.2019.[2] Art.9 co.8 D.lgs. 23/2011.[3] Art.7 D.lgs. 504/1992.[4] Art.13 c.2 D.L. 201/2011.[5] Art.13 D.L. 201/2011.[6] Art.9 D.lgs. 23/2011.

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